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27 de febrero de 2017

Nuevas reglas para los alquileres abren interrogantes y provocan incertidumbre

Algunas de las preguntas que generan los cambios: ¿Intentarán los propietarios transferir el costo de su regularización fiscal a los inquilinos? ¿Cuánto podría impactar esto sobre renovación de contratos?

En un momento en que la rentabilidad que obtienen los propietarios es una de las más bajas de los últimos años, y la falta de créditos para vivienda en medio de una escalada de precios pone a los inquilinos entre la espada y la pared, la nueva reglamentación de la AFIP que ofrece deducir del Impuesto a las Ganancias un porcentaje de los gastos de alquiler es vista por ambas partes como un nuevo escenario de conflicto, aunque hay quienes aseguran que no existen razones para que sea así.
La modificación, como muchos saben, abre ahora la posibilidad de que los inquilinos que cobran sueldos o jubilaciones lo suficientemente altos para pagar Ganancias y no tienen otras propiedades a su nombre puedan deducir de ese impuesto hasta el 40% de su gasto de alquiler. Esta opción –que implica ahorrarse miles de pesos al año en contribuciones al Fisco- va hacer que quienes estén en condiciones de aprovecharlo empiecen a exigirle a los propietarios la factura correspondiente por la operación de alquiler a fin de presentarla ante la AFIP.
Dado que gran parte del mercado de los alquileres hoy se maneja en negro, al ponerse en marcha el nuevo sistema miles de propietarios de viviendas en alquiler se verán de pronto en la necesidad de regularizar su situación fiscal para comenzar a entregar facturas. Y este blanqueo, según temen tanto propietarios como inquilinos en general, no sólo podría convertirse en una causa de tensiones entre ambos sino impactar además sobre los valores de casas y departamentos en alquiler.
La preocupación en torno a lo que podría ocurrir dentro de unos días (la AFIP espera poner en marcha el nuevo sistema a principios de marzo) quedó de manifiesto el jueves pasado durante una capacitación organizada por la Cámara Inmobiliaria de la Provincia en la sede de la Bolsa de Comercio. Casi un centenar de martilleros y corredores inmobiliarios asistieron a la charla en busca de información calificada para dar respuesta a las inquietudes que a diario les plantean sus clientes sobre lo que va a pasar.
 

Impacto sobre los precios
Una de la grandes incertidumbres alrededor de la modificación al Impuesto a las Ganancias pasa por cómo podría impactar esta medida sobre los precios de los alquileres. Y es que “la regularización fiscal va a tener un costo en términos de Monotributo, Ingresos Brutos y Tasas Municipales que muchos propietarios van a querer trasladar en todo o en parte a los precios de los alquileres, por lo cual es posible que el nuevo esquema repercuta en los que pagan los inquilinos”, explica el especialista en Derecho Tributario Sebastián Vázquez, quien dictó la capacitación.
La modificación de Ganancias “es una buena medida para el inquilino, pero puede provocar un alza en los precios de los alquileres. Es que en la gran mayoría de los casos, los propietarios no emiten factura a los inquilinos. En los contratos vigentes, los números ya están jugados. Pero en los nuevos contratos, los propietarios podrían pasar el costo del impuesto que hoy no están pagando al precio del futuro alquiler. Por eso, puede originar algún incremento en el precio de los alquileres”, sostiene también Germán Gómez Picasso, director del portal Reporte Inmobiliario.
Desde el Consejo Directivo de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia, Mirta Libera considera en cambio que la modificación al impuesto no es razón para que los alquileres vayan a subir. “El único cambio que hubo en realidad es que un porcentaje del alquiler podrá ser deducido por los inquilinos que pagan Ganancias. Lo demás, el hecho de que los propietarios tengan que facturar, es una obligación que ya existía y que no debería tener un impacto sobre los precios de los alquileres”, sostiene.

Tensiones en la relación
Lo cierto es que la posibilidad de que la nueva reglamentación de la AFIP impacte sobre los precios de los alquileres es sólo uno de los escenarios de conflictos que se vislumbran. El otro tiene que ver con las tensiones que podrían producirse entre propietarios e inquilinos cuando estos últimos comiencen a exigirles la factura de alquiler, lo que en muchos casos representará para los primeros iniciar una regularización fiscal y afrontar un gasto impositivo que no tenían hasta hoy.
“Sin duda se trata de un paso que genera cierta inquietud, en especial entre una franja de locadores que son personas mayores, ya jubiladas, que tal vez tienen un solo departamento en alquiler y esto los obliga a ahora a estar de nuevo activos ante la AFIP. Pero el hecho de que genere un poco de inquietud no significa que vaya a derivar en conflictos. Lo aconsejable es que vayan a las inmobiliarias a asesorarse y, si tienen dudas, consulten también a un contador”, dice Líbera.
Lo mismo señala su colega en la Cámara Inmobiliaria, Karina Soto Moreno. “Ha habido mucho ruido con respecto a que esta modificación va a generar conflictos entre propietarios e inquilinos, pero no hay razón para que sea así si las partes hablan de manera clara y son representadas por martilleros y corredores colegiados. Estamos para asesorarlos. Si tienen dudas pueden venir a plantearlas”.
“Va a haber seguramente propietarios que se resistan a entregar factura pero la alternativa que tiene el inquilino que no pueda acceder a ella es hacer una denuncia ante los organismos de fiscalización manifestando esta falta de cumplimiento del propietario quien probablemente tenga una sanción”, dice por su parte Vázquez.
Para Gervasio Muñoz, presidente de la organización civil Inquilinos Agrupados, “la disputa entre propietario e inquilino surgirá sólo si la AFIP no tiene un rol activo en el control y la fiscalización del mercado. Si el organismo no controla va a dejar al inquilino en una situación bastante incómoda, que es la de hacer la denuncia y quizá tener algún tipo de represalia del propietario, como la no renovación del contrato de alquiler”.
No obstante “parece existir una buena predisposición de la AFIP para fiscalizar a los que no entreguen la factura”, reconoció Muñoz al asegurar que espera que la disputa no se dé entre inquilinos y propietarios sino entre el Estado y los propietarios que no están dispuestos a cumplir con la nueva regulación.

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